Quando l'acquisto di un immobile commerciale soggetto a un contratto di locazione esistente va storto negli Stati Uniti

Storia del caso del cliente

            In qualità di avvocato specializzato in locazioni, ho gestito la mia parte di questioni relative all'esecuzione dei contratti di locazione e allo sfratto per locatori commerciali e residenziali (insieme alla redazione, negoziazione e revisione dei contratti), ma pochi casi illustrano l'importanza di una strategia legale precisa come la mia rappresentanza del proprietario di un centro commerciale in un caso presso la corte d'appello della Florida denominato Hallandale Plaza, LLC contro New Tropical Car Wash, LLC, 335 So. 3d 712 (Fla. 4th DCA 2022). Questa controversia è nata dall'acquisto da parte del mio cliente del centro commerciale Hallandale Plaza nella contea di Broward, in Florida, che era soggetto a un contratto di locazione triple net redatto in modo inadeguato con l'affittuario New Tropical Car Wash, LLC.

Controversia tra il nuovo proprietario e l'inquilino esistente

            La controversia al centro del caso è nata dal mancato pagamento e dall'inadempimento del locatario a causa del mancato pagamento del canone di locazione aggiuntivo, come definito dal contratto di locazione "triple net", che consisteva in una quota proporzionale delle spese di manutenzione dell'immobile e delle imposte immobiliari per il centro commerciale. Il caso è stato complicato in un'udienza preliminare da un giudice di primo grado che ha interpretato erroneamente il testo del contratto di locazione in merito alla definizione di canone di locazione aggiuntivo. Il locatario ha depositato una replica in risposta alla causa di sfratto iniziale, sostenendo che un accordo orale presumibilmente stipulato tra il locatario e il precedente locatore avrebbe alleviato l'obbligo del locatario di pagare il canone di locazione aggiuntivo.

Argomenti presentati alla mozione preliminare per determinare l'udienza sull'affitto

Durante l'udienza preliminare, il giudice del tribunale di primo grado aveva il solo compito di determinare l'importo del canone di locazione che l'inquilino era tenuto a depositare presso il tribunale per sostenere la propria difesa ai sensi della legge della Florida e degli obblighi di locazione mensile durante la pendenza della causa. All'udienza, il precedente avvocato del mio cliente ha sostenuto che non esisteva alcuna rinuncia all'obbligo dell'inquilino di pagare un canone aggiuntivo e che, anche se il tribunale avesse accertato l'esistenza di una rinuncia tra l'inquilino e il precedente locatore, l'inquilino avrebbe successivamente rinunciato alla presunta rinuncia pagando una rata di canone aggiuntivo al mio cliente, il nuovo locatore. Il legale dell'inquilino ha quindi sostenuto che la rata di canone aggiuntivo era stata pagata al mio cliente, perché quest'ultimo aveva messo l'inquilino sotto pressione minacciando di intentare un'azione di sfratto se non avesse pagato l'affitto aggiuntivo.

Sentenza del tribunale di primo grado illegale e incostituzionale

            Il tribunale di primo grado non ha interpretato correttamente le clausole Triple Net del contratto di locazione, stabilendo che una quota proporzionale delle imposte sulla proprietà fosse inclusa nella definizione di canone aggiuntivo del contratto di locazione. Il giudice di primo grado ha erroneamente ritenuto che l'inquilino non fosse inadempiente rispetto al contratto di locazione né in mora con alcun canone, e che l'inquilino avesse precedentemente pagato un canone aggiuntivo al mio cliente dopo essere stato messo sotto coercizione da quest'ultimo. A peggiorare le cose, il tribunale di primo grado ha poi respinto l'azione di sfratto del mio cliente senza l'autorità legale per farlo, poiché il tribunale era esclusivamente incaricato di stabilire l'importo del canone da versare in cancelleria dall'inquilino e i pagamenti da effettuare in cancelleria dall'inquilino durante il contenzioso sulle questioni sostanziali del caso.

Ricorso di successo che ha creato un precedente giurisprudenziale

            Dopo il fiasco in tribunale, ho promosso con successo un ricorso con un co-avvocato presso la Corte d'Appello del Quarto Distretto della Florida, che ha portato alla creazione di una giurisprudenza d'appello in Florida su una questione giuridica di prima impressione. Nella sentenza redatta dal Giudice Capo della Corte d'Appello, la Corte d'Appello ha ribaltato la sentenza e rinviato il caso al tribunale di primo grado per un nuovo procedimento dopo che l'intero collegio di tre giudici d'appello ha concordato con la mia interpretazione del contratto di locazione triple net, redatto in modo inadeguato, rispetto all'interpretazione del tribunale di primo grado e con due delle mie altre tre argomentazioni a favore della riforma del caso, tra cui quella secondo cui il tribunale di primo grado aveva violato i diritti del mio cliente al giusto processo ai sensi del XIV Emendamento della Costituzione degli Stati Uniti, respingendo l'azione di sfratto del mio cliente al di fuori dell'autorità statutaria del tribunale di primo grado e senza alcun preavviso al mio cliente che l'intero caso avrebbe potuto essere archiviato all'udienza preliminare.

Punti principali

Questo caso rafforza il motivo per cui i proprietari di immobili commerciali e residenziali devono:

- Mantenere contratti di locazione ben redatti, con clausole chiare e inequivocabili.

- Condurre un'adeguata due diligence sui contratti di locazione e su altre questioni legali con un avvocato, prima di acquistare un immobile soggetto a contratti di locazione esistenti.

- Affidarsi a un avvocato esperto in diritto immobiliare, esperto e competente nell'utilizzare la legge, anche al di fuori del diritto immobiliare, a proprio vantaggio.

Contatta Biazzo Law oggi stesso al numero (703) 297-5777 o all'indirizzo email corey@biazzolaw.com per fissare una consulenza. www.biazzolaw.com

** Le informazioni contenute in questo blog non devono essere considerate consulenza legale, né costituiscono un rapporto avvocato-cliente.

avvocato italiano redazione contratto di locazione USA, avvocato che parla italiano per contratto affitto America, assistenza legale contratto affitto residenziale Stati Uniti, redigere contratto di locazione USA avvocato italiano, avvocato locazioni residenziali italiano Stati Uniti, avvocato italiano esperto contratti affitto America, avvocato per scrivere contratto di locazione negli USA, consulenza legale italiana per affitto casa in America, ho bisogno di un avvocato italiano per un contratto di affitto negli USA, come funziona un contratto di affitto in America, avvocato americano che parla italiano per affitti, serve un avvocato per fare un contratto di affitto in USA, modello contratto di locazione legale in America, avvocato italiano per affitto a Miami, avvocato per contratto di locazione a South Carolina che parla italiano, avvocato italiano per locazioni in Florida, consulente legale italiano per affitti in North Carolina, avvocato italiano per proprietario casa in affitto USA, scrivere contratto affitto con avvocato italiano negli USA, controllo contratto di affitto da parte di avvocato italiano USA,  Avvocato sfratto che parla italiano, Avvocato italiano per sfratto, Avvocato per procedure di sfratto, Avvocato sfratto per inquilini, Avvocato sfratto per proprietari, Studio legale specializzato in sfratti, Avvocato per lettere di sfratto, Consulenza legale sfratto in italiano, Avvocato per cause di sfratto, Aiuto legale per sfratto in USA, Come sfrattare un inquilino legalmente, Avvocato per mandare via un inquilino, Avvocato per affitti non pagati, Avvocato per sfratto per violazione contratto, Avvocato che parla italiano per proprietari di immobili, Avvocato per redigere avviso di sfratto, Sfratto commerciale avvocato italiano, Difesa contro sfratto avvocato italiano, Aiuto legale per sfratto ingiusto, Avvocato italiano per diritti dell’inquilino, Cosa fare in caso di sfratto, Avvocato per fermare lo sfratto, Avvocato italiano per sfratto urgente, Cos’è lo sfratto e come funziona negli Stati Uniti? Quando serve un avvocato per sfratto? Quanto costa un avvocato per sfratto negli USA? Come evitare uno sfratto legalmente? Quali sono i diritti dell’inquilino durante lo sfratto?  avvocato italiano redazione contratto di locazione USA, avvocato che parla italiano per contratto affitto America, assistenza legale contratto affitto residenziale Stati Uniti, redigere contratto di locazione USA avvocato italiano, avvocato locazioni residenziali italiano Stati Uniti, avvocato italiano esperto contratti affitto America, avvocato per scrivere contratto di locazione negli USA, consulenza legale italiana per affitto casa in America, ho bisogno di un avvocato italiano per un contratto di affitto negli USA, come funziona un contratto di affitto in America, avvocato americano che parla italiano per affitti, serve un avvocato per fare un contratto di affitto in USA, modello contratto di locazione legale in America, avvocato italiano per affitto a Miami, avvocato per contratto di locazione a South Carolina che parla italiano, avvocato italiano per locazioni in Florida, consulente legale italiano per affitti in North Carolina, avvocato italiano per proprietario casa in affitto USA, scrivere contratto affitto con avvocato italiano negli USA, controllo contratto di affitto da parte di avvocato italiano USA, avvocato italiano per inquilino negli Stati Uniti, Charlotte Italian speaking eviction attorney, Italian speaking eviction lawyer Charlotte NC, Charlotte eviction attorney who speaks Italian, Landlord tenant lawyer Charlotte Italian language, Eviction help in Charlotte Italian lawyer, Italian landlord attorney Charlotte NC, Charlotte NC eviction attorney for Italians, Avvocato sfratto italiano Charlotte, Avvocato che parla italiano per sfratti Charlotte, Avvocato italiano per sfratto North Carolina, Aiuto legale per sfratto Charlotte NC, Avvocato per locatori Charlotte che parla italiano, Avvocato per affitto non pagato Charlotte, Italian lawyer for eviction notices Charlotte, Charlotte lease violation eviction attorney Italian speaking, Eviction defense lawyer Charlotte for Italian tenants, Italian language legal advice for landlords Charlotte, Charlotte attorney for removal of tenant Italian, Is there an eviction attorney in Charlotte who speaks Italian? Need help evicting a tenant in Charlotte – Italian lawyer preferred, Italian-speaking landlord-tenant lawyer near me Charlotte, How do I evict a tenant in North Carolina? I need an attorney who speaks Italian, North Carolina eviction attorney Italian speaking, Avvocato sfratto italiano Mecklenburg County, Avvocato per locatori Charlotte e zone limitrofe, Avvocato immobiliare italiano Charlotte, Avvocato che parla italiano Charlotte immobili, Avvocato italiano per compravendita casa Charlotte, Avvocato italiano diritto immobiliare Charlotte, Avvocato italiano per proprietà immobiliari Charlotte, Avvocato italiano per acquisto casa Charlotte NC, Studio legale immobiliare italiano Charlotte, Avvocato per contratto di compravendita Charlotte, Avvocato per affitto o locazione Charlotte NC, Consulenza legale immobiliare Charlotte per italiani, Avvocato per transazioni immobiliari Charlotte, Avvocato per contenziosi immobiliari Charlotte, Avvocato per diritto di proprietà Charlotte NC, Avvocato immobiliare italiano a Charlotte North Carolina, Avvocato di Charlotte per italiani, Studio legale per italiani Charlotte NC, Assistenza legale immobiliare Charlotte per madrelingua italiani, Cerco un avvocato che parla italiano a Charlotte per acquistare casa, Chi è il miglior avvocato immobiliare italiano a Charlotte? Serve un avvocato italiano a Charlotte per un contratto di locazione, Assistenza legale per italiani che comprano casa a Charlotte NC, Comprare casa a Charlotte: Cosa sapere se sei italiano, Perché scegliere un avvocato immobiliare che parla italiano a Charlotte, Guida legale all’acquisto immobiliare per italiani in North Carolina, Avvocato immobiliare italiano Boca Raton, Avvocato che parla italiano Boca Raton immobili, Avvocato italiano per compravendita casa Boca Raton, Avvocato italiano per diritto immobiliare Boca Raton, Avvocato italiano per acquisto casa in Florida, Studio legale immobiliare italiano Boca Raton, Avvocato per italiani immobiliari a Boca Raton, Assistenza legale per acquisto casa Boca Raton, Avvocato per locazione o affitto Boca Raton, Contratto di compravendita avvocato italiano Florida, Avvocato per titolo di proprietà Boca Raton, Avvocato per controversie immobiliari Boca Raton, Avvocato per closing immobiliare Florida, Avvocato immobiliare italiano a Boca Raton Florida, Avvocato di fiducia per immobili a Boca Raton, Assistenza legale per italiani a Boca Raton, Studio legale italiano per immobili a Boca Raton, Chi è un buon avvocato immobiliare italiano a Boca Raton? Cerco un avvocato che parla italiano per comprare casa in Florida, Serve aiuto legale per immobili a Boca Raton in italiano, C’è un avvocato italiano a Boca Raton esperto in compravendite? Comprare casa a Boca Raton: Cosa deve sapere un acquirente italiano, Perché scegliere un avvocato immobiliare che parla italiano a Boca Raton, Guida legale all’investimento immobiliare per italiani in Florida, Affitto o acquisto in Florida: consigli legali per italiani a Boca Raton, Avvocato immobiliare italiano Miami, Avvocato che parla italiano Miami immobili, Avvocato italiano per compravendita casa Miami, Studio legale immobiliare italiano Miami, Avvocato italiano esperto in immobili a Miami, Avvocato italiano per transazioni immobiliari Miami, Avvocato per acquisto casa a Miami in italiano, Assistenza legale per comprare casa a Miami, Avvocato per affitto e locazione Miami in italiano, Avvocato italiano per contratto di compravendita Miami, Avvocato per closing immobiliare in Florida, Avvocato per controversie immobiliari a Miami, Avvocato per investimenti immobiliari Miami italiani, Avvocato immobiliare a Miami che parla italiano, Studio legale per italiani a Miami Florida, Avvocato italiano a Miami per immobili, Avvocato italiano per clienti italiani a Miami, Cerco un avvocato immobiliare italiano a Miami, Dove posso trovare un avvocato che parla italiano per comprare casa a Miami? Serve un avvocato italiano per affitto o acquisto casa a Miami, Chi è il miglior avvocato immobiliare a Miami per italiani? Comprare casa a Miami: cosa sapere se sei italiano, Perché serve un avvocato immobiliare che parla italiano a Miami, Guida legale per italiani che investono nel mercato immobiliare di Miami, Affittare o acquistare casa a Miami: consigli per italiani, Avvocato immobiliare italiano North Carolina, Avvocato italiano per immobili in North Carolina, Avvocato che parla italiano North Carolina immobili, Studio legale immobiliare italiano North Carolina, Avvocato italiano per compravendita casa North Carolina, Avvocato per acquisto casa in North Carolina per italiani, Avvocato italiano specializzato in diritto immobiliare North Carolina, Avvocato per contratto di compravendita North Carolina, Avvocato per affitto o locazione in italiano North Carolina, Assistenza legale per immobili North Carolina italiani, Avvocato per transazioni immobiliari North Carolina, Avvocato italiano per controversie immobiliari North Carolina, Avvocato closing immobiliare North Carolina, Avvocato italiano a Raleigh / Charlotte / North Carolina, Studio legale per italiani in North Carolina, Avvocato italiano per italiani residenti in North Carolina, Avvocato che parla italiano per immobili a Charlotte o Raleigh, Cerco un avvocato immobiliare che parla italiano in North Carolina, Serve un avvocato italiano per comprare casa a Charlotte, Qual è il miglior avvocato immobiliare italiano a Raleigh? Come posso trovare un avvocato che parla italiano per immobili in NC? Comprare casa in North Carolina: guida per italiani, Perché assumere un avvocato immobiliare italiano a Charlotte o Raleigh, Cosa sapere sul diritto immobiliare in North Carolina per cittadini italiani, Contratti di locazione e compravendita per italiani in North Carolina, Avvocato immobiliare italiano Florida, Avvocato che parla italiano Florida immobili, Avvocato italiano per compravendita casa in Florida, Studio legale immobiliare italiano Florida, Avvocato italiano per acquisto casa Florida, Avvocato italiano esperto in diritto immobiliare Florida, Avvocato italiano per clienti italiani in Florida, Assistenza legale per italiani che comprano casa in Florida, Avvocato per locazione o affitto casa Florida in italiano, Avvocato italiano per contratto di compravendita in Florida, Avvocato closing immobiliare italiano Florida, Avvocato per investimenti immobiliari in Florida, Avvocato per controversie immobiliari Florida italiani, Avvocato italiano a Miami / Orlando / Boca Raton / Tampa / Naples, Studio legale per italiani in Florida, Avvocato di fiducia per italiani residenti in Florida, Avvocato immobiliare per acquirenti italiani in Florida, Cerco un avvocato immobiliare italiano in Florida, Chi è un buon avvocato che parla italiano per immobili in Florida? Serve un avvocato per comprare casa in Florida che parli italiano, Consigli legali per italiani che acquistano immobili in Florida? Come acquistare casa in Florida: guida legale per italiani, Perché affidarsi a un avvocato immobiliare italiano in Florida, Cosa sapere prima di firmare un contratto immobiliare in Florida se sei italiano, Affitti e compravendite immobiliari in Florida per italiani: aspetti legali